Sandkasten

Aufgabe 1

Inwiefern ist das bestehende Immobilienportefeuille mit der neuen Premium-Strategie von Herrn Müller kompatibel?

Keines der 3 Objekte befindet sich im Feld «Premium» oben rechts. Somit ist das bestehende Immobilienportefeuille nicht kompatibel mit der neu definierten Premium-Strategie von Herr Müller. Die Objektqualität wäre die einzig beeinflussbare Grösse (Renovation/Umbau), durch welche man Objekt A ins Feld «Premium» bewegen könnte.

Abb. 1: Lösungsvorschlag: 4-Felder-Matrix Immobilienportefeuille

Mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung

An der einfachen Deckungsbeitragsrechnung wird ein teils unnötiger Informationsverlust bemängelt, weil die Fixkosten als einheitlicher Block behandelt und die vorhandenen Beziehungen zu den Kostenträger(gruppe)n ausgelassen werden (Bundi & Trachsel, 2019, S. 103). In vielen Unternehmen steigt zudem der Anteil der Fixkosten am Umsatz regelmässig. Dadurch ist es notwendig, die Fixkosten differenzierter zu analysieren (Rieder, 2010, S. 5-6). Die Fixkostenblöcke können in verschiedene Stufen unterteilt werden, was eine gezielte Analyse der Fixkostenblöcke ermöglicht (vgl. Küpper et al., 2013, S. 378–382, zit. in Zapp, 2019, S. 5). Je nach Unternehmen fallen diese Blöcke anders aus. Eine Variante, die Fixkostenblöcke aufzuteilen, wäre nach Bundi & Trachsel (2019):

Erzeugnisfixkosten	Sie sind den im Betrieb hergestellten Erzeugnissen direkt zurechenbar, z.B. Kosten für Maschinen, welche nur für ein Produkt verwendet werden, Werbekosten, Patentkosten.
Erzeugnisgruppenfixkosten	Sie lassen sich nur einer Erzeugnisgruppe zuordnen, z.B. Forschungs-kosten, Maschinenabschreibungen.
Bereichsfixkosten	Sie können nur einem Bereich (z.B. Kostenstelle, Abteilung) unmittelbar zugewiesen werden, z.B. Bereichsverwaltung.
Unternehmensfixkosten	Alle Fixkosten, welche nicht schon auf unterer Stufe verrechnet worden sind, z.B. Gebäude, Geschäftsleitung.

Aufgrund dieser Fixkostenblöcke resultieren auch die verschiedenen Stufen der Deckungsbeitragsrechnung, die auch im Schema der Kostenträgerrechnung wiederzufinden sind (Bundi & Trachsel, 2019, S. 103 – 104). Eine Aufstellung der mehrstufigen Deckungsbeitragsrechnung sieht folglich so aus:

Erlös – variable Selbstkosten = Deckungsbeitrag 1 – Erzeugnisfixkosten = Deckungsbeitrag 2 – Erzeugnisgruppenfixkosten = Deckungsbeitrag 3 – Bereichsfixkosten = Deckungsbeitrag 4 – Unternehmensfixkosten = Unternehmenserfolg (Nadig, 2000, S. 225)

In einem ersten Schritt bitte Sie Herr Meier sein Immobilienportefeuille anhand der Objektunterlagen zu analysieren. Sie finden folgendes über die drei Objekte heraus. (stark vereinfachte Daten)

Abb. 1: 4-Felder-Matrix Immobilienportefeuille

Trotz der geringen Produktanzahl entscheiden Sie sich Herrn Meier Ihre Erkenntnisse in Form einer 4-Felder-Matrix (Bosten-Matrix) visuell zu präsentieren. Sie übernehmen das Grundprinzip der BCG-Matrix, ändern aber die Achsen passen für Immobilien auf Standortqualität und Objektqualität an (in Anlehnung an Eber, G. Controlling in der Wohnungswirtschaft, 2012, S. 103). Tragen Sie dazu die Objekte A, B und C in die Untenstehende Abbildung ein. In wie fern ist das bestehende Immobilienportefeuille mit der neuen Premium-Strategie von Herr Müller kompatibel?

	Lage	Objektqualität	Baujahr
Objekt A - Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen	Gute Lage mit Seesicht	Niedriger Ausbaustandard, äusserlich renovationsbedürftig	1990
Objekt B - Hochhaus mit 40 Wohneinheiten	Schattengebiet, an verkehrsreicher Strasse (hohe Lärmemissionen)	Niedriger Ausbaustandard, praktisch Neubau	2016
Objekt C - Wohnhaus mit 12 Wohnungen	Schlechte Verkehrsanbindung, abgeschottete Lage	Hoher Ausbaustandard	2010

Gestaltungsvariablen

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