Futur Wood AG – Immobiliencontrolling
Ausgangslage
Die Futur Wood AG ist ein kleiner Schreinereibetrieb im Luzerner Hinterland. Die Unternehmung wurde im Jahr 2005 gegründet und beschäftig rund 15 Mitarbeiter. Die Futur Wood AG freut sich seit Jahren über den guten Auftragsbestand. In der Zwischenzeit hat sich ein grosser Betrag an nicht betriebsnotwendiger Liquidität angesammelt. Der Inhaber und Alleinaktionär Peter Müller hat deshalb angefangen in Immobilienliegenschaften zu investieren. Im Jahr 2010 hat er die Immowood AG, eine Tochtergesellschaft der Futur Wood AG, gegründet und hat ein kleines Portfolio von 3 Liegenschaften aufgebaut.
Abgesehen von der internen Einpersonen-Buchhaltung hat die Future Wood AG keinen Mitarbeiter mit dem entsprechenden Finanzknowhow. Deshalb fragt Herr Müller Sie als Controller mit Erfahrung im Bereich Immobiliencontrolling um einige Ratschläge.
Strategisches Immobiliencontrolling
Frage 1
Herr Müller hat sich bis anhin nicht gross Gedanken über eine mögliche Strategie für seine Immobilieninvestments gemacht. Die Investitionen wurden anhand von Ratschlägen von Freunden getätigt. In den Medien hat Herr Müller nun gehört, dass der Immobilienmarkt aufgrund der anhaltend tiefen Zinsen in absehbarer Zeit weiter an Attraktivität gewinnen wird. Um auch in Zukunft eine gute Rendite aus den Objekten zu realisieren, entscheidet sich Müller künftig für Immobilienobjekte im Premiumsegment. Mit diesem strategischen Entscheid erhofft er sich stärker vom Immobilienboom zu profitieren.
In einem ersten Schritt bitte Sie Herr Meier sein Immobilienportefeuille anhand der Objektunterlagen zu analysieren. Sie finden folgendes über die drei Objekte heraus. (stark vereinfachte Daten)
| Lage | Objektqualität | Baujahr | |
|---|---|---|---|
| Objekt A - Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen | Gute Lage mit Seesicht | Niedriger Ausbaustandard, äusserlich renovationsbedürftig | 1990 |
| Objekt B - Hochhaus mit 40 Wohneinheiten | Schattengebiet, an verkehrsreicher Strasse (hohe Lärmemissionen) | Niedriger Ausbaustandard, praktisch Neubau | 2016 |
| Objekt C - Wohnhaus mit 12 Wohnungen | Schlechte Verkehrsanbindung, abgeschottete Lage | Hoher Ausbaustandard | 2010 |
Trotz der geringen Produktanzahl entscheiden Sie sich Herrn Meier Ihre Erkenntnisse in Form einer 4-Felder-Matrix (Bosten-Matrix) visuell zu präsentieren. Sie übernehmen das Grundprinzip der BCG-Matrix, ändern aber die Achsen passend für Immobilien auf Standortqualität und Objektqualität an (in Anlehnung an Ebert, Monien & Steinhübel, 2012, S. 103). Tragen Sie dazu die Objekte A, B und C in die untenstehende Abbildung ein. Inwiefern ist das bestehende Immobilienportefeuille mit der neuen Premium-Strategie von Herrn Müller kompatibel?
Ihre Antwort:
Operatives Immobiliencontrolling
Frage 2
In letzter Zeit kommt es immer wieder vor, dass Wohnungen länger nicht vermietet werden können. Aktuell werden für drei Wohnungen ein Mieter gesucht. Herr Müller überlegt sich, ob es anderen Vermietern im Kanton Luzern ähnlich geht.
Sie berechnen dazu die Leerstandsquote und vergleichen das Ergebnis mit dem kantonalen Durchschnitt von 1.44 % im Juni 2018.
Ihr Fazit:
Frage 3
Herr Müller hat ein attraktives Angebot für eine 2-Zimmer-Wohnung in der Stadt Luzern entdeckt. Das Apartment ist klar im Luxussegment einzustufen und würde somit ideal zur neuen Strategie passen.
Investitionssumme: CHF 500'000.-
jährlicher Mietertrag: CHF 24'000.-
geplante Mindestrendite: 3 %
Herr Müller rechnet damit, die Wohnung für CHF 2'000.- pro Monat vermieten zu können. Mit seinen anderen Investitionen hat er sich jeweils eine Mindestrendite von 3 % gesetzt.
Berechnen Sie die Rendite der Immobilieninvestition. Bei dieser objektbezogenen Wirtschaftlichkeitsrechnung lassen Sie den Zeitfaktor unberücksichtigt. Wird das Ziel von 3 % Rendite erreicht?
Herr Müller befürchtet, dass der effektive Kaufpreis aufgrund versteckter Kosten höher ausfallen könnte. Wie hoch dürfte maximal für die Immobilie bezahlt werden? (ceteris paribus)
Lösungen: Futur Wood AG - Lösungen
Grundlagen: Immobiliencontrolling
